1. Lokalita
Potenciální nájemníci jsou často mladí lidé či menší rodiny s dětmi. Je proto žádoucí zvážit blízkost velkých firem a škol a samozřejmě dostupnost metra, ideálně s dobrým spojením do centra. Naopak dostupnost přírody a blízkost lesa není pro pronájem to nejdůležitější. Rodiny, které mají takový požadavek, totiž žijí většinou již ve vlastním bydlení.
Klíčovou roli hraje spíš dostupnost MHD a atraktivita lokality. Např. Černý Most sice nabízí přímý spoj do centra, ale mezi oblíbené lokality rozhodně nepatří. Atraktivita se však může v čase měnit, zvedne ji například výstavba stanice metra nebo naopak sníží výstavba hlučné silnice. V budoucnu lze vyměnit byt za jiný v případě, že lokalita už není z různých důvodů atraktivní. Atraktivitu majitel často vnímá jinak než nájemník. Je proto dobré se o investici poradit s odborníkem.
2. Technický stav bytu a domu
Technický stav bytu je nutné dobře zvážit a od věci proto nebývá pobavit se se specialistou. Ten posoudí, kolik je třeba investovat navíc, aby byl byt či dům vhodný k pronájmu po dobu následujících 10 let. Kuchyňská linka vyjde na 60 až 100 tisíc Kč, obklady koupeny v průměru na dalších 50 tisíc Kč. Až po zahrnutí všech dodatečných investic na rekostrukci lze přistoupit k výpočotu výnosnosti investice.
Zapomenout nesmíme zvážit ani stav domu, ve kterém se bytová jednotka nachází. Ideální je, když jak dům, tak byt nevyžadují další investice. V takovém případě stačí byt uklidit, vymalovat, případně doladit drobné detaily. Celková částka by neměla převýšit 20 tisíc Kč.
Střední investice zahrnuje již stavební náklady např. na kuchyňskou linku, koupelnu, výměnu podlah. Podle zvoleného standardu se částka pohybuje v různých cenových výškách. Minimálně je však dobré počítat s investicí cca 150 tisíc Kč.
Poslední možnost je celková rekonstrukce bytu, což obnáší velkou investici. Kompletní rekonstrukce bytu vyjde na cca 500 tisíc Kč – 1 milion Kč. V úvahu musíme zahrnout i čas rekonstrukce a ušlé nájmy. Výhodou je možnost byt nadesignovat přímo pro pronájem. Vhodný je čistý, minimalistický design. Naopak u výrazných barev hrozí, že potenciálního nájemce odradí.
Výtah je důležitý u pronájmu bytů ve vyšším patře. Třetí nadzemní podlaží bez výtahu již není vhodné. Přízemní byty a byty v nejvyšším patře nejsou nejlepší volbou pro investici. Přízemí bývá chladné, což může částečně zpříjemnit podlahové topení. Naopak poslední patro se často přehřívá. Zde je tedy dobré dopředu uvažovat o klimatizaci. Energetická spotřeba však u těchto bytů bude znatelně vyšší, což zvýší náklady nájemníka.
3. Typy bytů a cena za metr čtvereční
Byty v cihlových a panelových domech mají nižší pořizovací cenu než novostavby, pro pronájem jsou často díky poměru investice a výnosu vhodné. Pro investici je nevýhodnější garsoniéra o rozloze 27 – 35 metrů čtverečních, případně pak 2kk, 2+1 o ploše 40 – 55 metrů čtverečních. Byty o větší rozloze se již nevyplatí, protože se zvyšuje cena za metr čtvereční. Nájemník nezaplatí o tolik vyšší nájem za extra 10 metrů čtverečních. Pořizovací cena nemovitosti je však o milion vyšší. Větší byty se tolik nevyplácí, lidé s rodinami bydlí spíše ve svém (v Česku až 70 % lidí).
Větší byty je možné pronájímat po pokojích. Dříve to bylo považováno za studentský způsob života, dnes však ve spolubydlení žije stále více lidí i v produktivním věku. Spolubydlení je ekonomicky výhodnější a pro mnohé i jediným dostupným bydlením. V budoucnu bude pravděpodobně stále vyhledávanějším řešením.
4. Vybavení bytů
Jak už jsme nastínili, barevnost a extravagance nevyhovuje každému. Zároveň velká část nájemců má vlastní vybavení, které si budou chtít přivést. Budou tak řešit, zda je aktuální nábytek možné vystěhovat, případně na vybavený byt ani nebudou reagovat. Doporučujeme tedy byt nevybavovat, případně dovybavit po dohodě s konkrétním nájemcem. K základnímu a nezbytnému vybavení bytu však patří kuchyňská linka včetně spotřebičů a lednice a také pračka.
5. Očekávaná výnosnost a rychlost návratnosti invetice
Zvažte dobře všechny aspekty. Dva obdobné byty o stejné ceně se mohou významně lišit co se týče výnosu z pronájmu. Obdobně platí, že nákupní ceny dvou takřka totožných bytů mohou být zcela odlišné, byť se stejným výnosem z nájmů. Výnos ze zajímavé investice by se měl pohybovat na 5 %, tedy návratnost investovaných peněz by měla být maximálně 20 let.
6. Kde koupit – Praha nebo okresní město
V Praze se ceny nemovitostí vyšplhaly do takové výše, že často jejich výnosnost nemůže konkurovat bytům v rychle rostoucích okresních a krajských městech. Ty mají často až dvakrát vyšší výnosnost než pražské byty. Také jejich tržní cena rychle roste, srovnatelně s růstem cen v Praze. Doporučujeme tedy porozhlédnout se i po nemovitostech v měnších městech, kde je často i nedostatek bytů k pronájmu a výnosy jsou tam proto velmi zajímavé.
7. Kolik investovat z vlastních zdrojů a kolik si půjčit od banky
Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám je vždy výhodnější půjčit si maximální možnou částku od banky a vlastních zdrojů využít co nejméně. Pokud je výnos z pronájmu např. 5 % ročně a náklad hypotéky je 1,9 % ročně, je jasné, že náklady hypotéky výnos z pronájmu pokryje a vám se spoří 3,1% ročně. Pokud máte např. 1 milion Kč, můžete si místo jednoho koupit 3 byty za 3 mil. Kč s využitím 300 tis. Kč vlastních zdojů a 2,7 mil. Kč od banky na každý z nich. Výnos z každého bytu pak bude 3krát 3,1 % tedy 9 %. Takový výnos byste težko docílili koupí jednoho bytu za 3 mil. Kč a využitím celého milionu v hotovosti a 2 mil. Kč od banky. Podmínkou je samozřejmě dobrá bonita, aby Vám banka byla ochotná celých 8,1 mil. Kč půjčit.
Pokud plánujete investovat do nemovitosti, ozvěte se nám a rádi Vám se vším poradíme a nějakou zajímavou nemovitost doporučíme.
Publikováno 23. 3. 2021
Ing. Radka Bacíková
WeAre Reality